Tengo que deciros que estoy muy contento de la aceptación que tuvo el último post advirtiendo sobre el error que estaba cometiendo la administración, fundamentalmente la catalana, al promulgar una ley como la de los apartamentos turísticos de la manera de la que lo estaba haciendo.  No han sido pocas las personas que me han hecho llegar su apoyo y han aprobado este mismo punto de vista, motivo por el que les estoy muy agradecido.

Si algo pretendía mi post era generar un sano debate y sobretodo llamar a una reflexión previa de las medidas que en ocasiones se promulgan desde las administraciones dando la espalda al sector y que en ocasiones generan un ruido y un desequilibrio innecesario.

Entre el conjunto mayoritario de mensajes, llamadas, y debates varios que apoyan la idea de que las cosas hay que verlas en toda su complejidad, se ha colado alguno que me atrevería a decir cariñosamente que se nos ha “hipermotivado” y ha llegado a pensar, al más puro estilo de Adam Smith, que la manera correcta de regular el apartamento turístico es la plena liberalización del mercado. De entre todos estos, me llamó poderosamente la atención uno cuyo razonamiento podía resumirse en algo así como:

–  “…dejemos que hayan todos los apartamentos turísticos que se quieran porque solo los buenos y de calidad serán lo suficientemente atractivos para los turistas y el resto al final tendrán que resignarse con los rendimientos del alquiler residencial…” –

Y a partir de aquí, me quedó claro que esto lo teníamos que explicar mejor… Porque si pensar que la solución al problema de la vivienda era una ley basada en “el café para todos”, era ingenuo. Creer que la ausencia de regulación va a equilibrar el mercado porque se regulará solo, es además de ingenuo, suicida.

El porqué creo que es la peor forma de abordar el problema y es necesaria su regulación, os lo cuento a continuación:

1.- Cada día habrá más turistas.

No lo digo yo, de verdad, lo dice la OMT. El turismo mundial cerró 2023 con 1.300 millones de viajeros, pero es que este mismo organismo prevé que en 2030 haya entre 1.700 y 1.900 millones de viajeros. Pueden parecer pocos, pero saber que en escasamente 7 años habrá por el mundo un 46% de población más de los que ya somos ahora, me indica que la oferta debería crecer en la misma proporción y eso en una escala constructiva no parece planteable y menos aún, después de la tristemente célebre burbuja inmobiliaria del 2008. Así que es que o mucho me equivoco, o mas pronto que tarde nos vamos a ver obligados a proteger de alguna manera el uso residencial de las viviendas.

2.- Sin un plan de desarrollo turístico claro. Los Municipios no deberían arriesgarse a conceder ni una sola licencia turística más.

Después de saber que tenemos un 46% más de turistas de camino, deberíamos empezar a preocuparnos por qué tipo de personas queremos que nos visiten. Sería más que recomendable que países, ciudades y por definición cualquier territorio que sea un destino turístico, tengan, al igual que tienen las empresas, un plan que defina su estrategia para saber qué quieren ser de mayores, hacia dónde quieren ir, qué tipo de turismo quieren y cómo fomentarlo. Si apuestan por un turismo de calidad de alto poder adquisitivo que gasta en el entorno, o por un low cost puro con grandes volúmenes de visitantes y un impacto económico discreto. En este sentido el fenómeno de los vuelos low cost y el del crecimiento descontrolado de las viviendas turísticas debido a su facilidad para ser explotadas, al amparo de una más que cuestionable “economía colaborativa”, han sido clave en provocar la masificación de determinados destinos, fundamentalmente urbanos. A pesar de que en muchos casos no ha afectado a los rendimientos de los Hoteles ubicados en esos destinos ya que estos han seguido creciendo y mejorando sus resultados, no podemos obviar que en muchos casos han tensionado determinados espacios urbanos hasta el punto de desplazar a los propios habitantes de las ciudades con el peligro de pérdida de identidad que ello conlleva.    

3.- Son muchas las voces del sector que reclaman un marco de protección orientado directamente a mejorar la experiencia del cliente.

Por citar un ejemplo. En opinión de Ramón Aragonés, CEO de NH, “…o se ponen los medios para solucionarlo o se va a convertir en un grandísimo problema para la calidad de vida los ciudadanos y para los turistas, porque nuestras ciudades se convertirán en destinos poco amables para ser visitados. Y para ello lo que hay que hacer es copiar las mejores prácticas de ciudades que ya lo están regulando con éxito, como San Sebastián, Amsterdam o Nueva York, con medidas regulatorias que beneficien a sus habitantes y mejoren la experiencia para el visitante”. Pues lo dicho… nada más que añadir.

4.- La entrada de grandes fondos, en el mercado del alquiler de viviendas turísticas.

El gran peligro que existe para mantener el precio de la vivienda en márgenes razonables, es que además de un particular, sean los inversores, socimis, fondos, family offices y similares… los que se sientan atraídos por entrar en este sector, esto puede provocar una hiperinflación de la oferta y en consecuencia dificultades para mejorar la vida de las personas. Los procesos de gentrificación que todos conocemos pueden quedar en un juego de niños frente a las operaciones especulativas a medio y largo plazo sobre activos situados en la prime line de los principales destinos turísticos mundiales. Porque si bien es cierto que un activo hotelero busca la rentabilidad fundamentalmente a través de la explotación y para eso, necesita que se lleve a cabo una actividad de intercambio entre personas y servicios. Los balances de muchos fondos soportan bien los espacios vacíos a la espera de recalificaciones y amortizaciones, para las que no necesitan de ningún tipo de actividad ni de presencia humana. Algo que me atrevería a añadir, que amenaza directamente a nuestro sector donde la clave de nuestra competitividad se está ligando cada día más a la calidad de nuestros equipos, y de las personas que lo integran.

5.-  La ausencia de regulación es terreno abonado a la picaresca.

Os traslado un dato que me ha llamado poderosamente la atención en una de mis lecturas matinales…

“Un total de 9,74 millones de turistas extranjeros que viajaron a España en 2023 se alojaron en viviendas de alquiler y otros 9,78 millones de viajeros internacionales pernoctaron en viviendas de familiares y amigos, según la encuesta Frontur del INE. La segunda cifra da que pensar y levanta sospechas sobre si realmente somos uno de los países más acogedores del mundo o si existe un agujero negro de economía sumergida de proporciones siderales.”

En fin…!!! Esto es España, así que yo casi que me arriesgaría a decir que la respuesta correcta es… Que si. Que necesitamos una ley de viviendas turísticas. A ser posible, una muy buena Ley.

¿Recuerdan aquella máxima de todo por el pueblo, pero sin el pueblo? Pues la nueva ley sobre los apartamentos turísticos tiene un tufillo que me recuerda mucho a ello. La idea de que una administración tome medidas en nombre del pueblo, pero sin tener en cuenta sus opiniones o intereses, al menos la de los municipios sobre las que mayor impacto va a tener esta nueva normativa, recuerda mucho a esta expresión tan conocida cuyas raíces se sitúan en el despotismo ilustrado del siglo XVIII.

Si, lo sé, a algunos les parecerá exagerado y este es el primer motivo por el que no me gusta esta ley. Porque en realidad está basada en un intervencionismo sin ninguna clase de complejos y una idea paternalista del estado que desgraciadamente cada día resulta más familiar para los ciudadanos. Últimamente parece que basta con rebozar la normativa de un problema social que afecte a la mayoría para tener patente de corso y hacer cualquier cosa.  Personalmente creo que la idea de que para legislar ya no haga falta ni siquiera un estudio previo del impacto que generará una ley, es ya de por si bastante aterradora.  

Pero no desesperemos, voy a ver si consigo explicar porque considero que es una ley trampa que no ha venido para acabar con el problema de la vivienda.

1. En primer lugar, pone el foco en la actividad turística como la única causante de los problemas de vivienda, y aunque es cierto que en ocasiones la actividad turística contribuye a tensionar el mercado residencial en algunos lugares. No es menos cierto que el problema de la ausencia de vivienda no obedece únicamente a esta circunstancia. La absoluta ausencia de una política estructural de vivienda pública que se destine a alquileres regulados bajo el control de la administración y la nula promoción de vivienda social en los últimos 15 años en lugares como el Pirineo también tienen mucho que ver.
2. Ignora el tejido empresarial y económico que ha surgido en torno a este tipo de alojamientos desde su aprobación en el 2015. Hoy ni siquiera los propios hoteleros dudan de que limpiadoras, empresas de mantenimiento, gestoras, supermercados y ofertas de restauración también han venido aportando riqueza al territorio y han ayudado a fijar población en zonas donde no siempre es tan evidente que se pueda crear otro tipo de oferta de empleo. Lo explicaré de otra manera, en muchas zonas del Pirineo está claro que si eliminamos el turismo sobrarán viviendas. Viviendas y personas.
3. La idea de que eliminando el alojamiento turístico aflorarán automáticamente viviendas para el mercado residencial o de alquiler, es de una ingenuidad que roza lo infantil. No es que no pueda pasar en algún caso aislado pero lo más probable es que la mayoría de esas viviendas que se ubiquen en lugares turísticos pasarán a engrosar la lista de segundas residencias vacías, esas que acaban por generar urbanizaciones fantasmas incapaces de aportar nada al municipio más allá de la tasa del IBI.  
4. Ignora los problemas reales de la gente para poder acceder a una vivienda. Como si la accesibilidad financiera, la ausencia de ayudas, la falta de un marco que proteja a arrendadores y arrendatarios, la falta de promociones con viviendas a precios accesibles, la constante especulación inmobiliaria sin ningún tipo de regulación y en ocasiones fomentada desde las administraciones, (como cuando se decidió incentivar el mercado entre compradores extranjeros otorgándoles la residencia a cambio de invertir en bienes inmuebles 500.000 €), la ausencia de un desarrollo urbano sostenible con suficientes infraestructuras y servicios en barrios periféricos donde el alojamiento es más barato, la falta de incentivos fiscales para promover el alquiler y la vivienda residencial, y un largo etcétera que seguro que también se te han ocurrido a ti, no tuvieran nada que ver en ello.
5. Traiciona la idea de que el éxito de una política de vivienda depende de la comprensión y la consideración de múltiples factores y distintos agentes. Su implementación exige la colaboración entre diferentes administraciones, el sector privado y la sociedad civil.
6. La Ley no recoge ni una sola medida para hacer frente a la verdadera lacra del sector de la Hostelería que son los alojamientos ilegales. A pesar de tener las competencias y de las quejas históricas de los hosteleros, la Generalitat se ha mostrado absolutamente ineficaz en la lucha contra esta competencia desleal.  El nuevo Decreto, sorprendentemente, ignora esta circunstancia.
7. Vende la equivocada idea de que la solución a los problemas más complejos de la sociedad se basa en el “café para todos”, e ignora las consecuencias de aplicar recetas muy sencillas a problemas que en realidad son muy complejos.    
8. El enfoque contribuye a una turismofobia que enfrenta a personas que forman parte de la misma comunidad. La idea de que hay empresas multinacionales que gestionan los recursos inmobiliarios de fondos buitres y que expulsan a los vecinos de sus casas quizás sea muy vendible en las grandes capitales, de hecho, es probable que allí sea cierta. Aunque en las grandes ciudades no se vean obligados a aplicar esta ley, debido a la alta densidad de población que habita en relación con los alojamientos turísticos. Pero os puedo asegurar que choca, y mucho, con la realidad de infinidad de municipios turísticos donde la multinacional es en realidad una persona con un contrato temporal y una vivienda como únicos ahorros y/o plan de pensiones para complementar sus ingresos.       

Dejo al margen el hecho de que ni dentro de las mismas formaciones políticas existe unanimidad en cuanto a este tema. El decreto tiene fans y detractores dentro de los mismos partidos por igual, lo que es una muestra de lo relevante que resulta para las economías locales y los municipios afectados ya que ni siquiera en aquellos lugares donde podría formar parte de la solución, lo hace respetando la autonomía y la administración locales. Mal comienzo para un consenso que debería ser mayoritario ya que de lo que se trata es de poner remedio al problema del acceso a la vivienda y buena parte de las políticas que deben acompañar esta medida surgen precisamente del ámbito municipal.

En resumen, ¿un punto de partida…?. Quizás.

 ¿Una solución por sí sola…? Desde luego que no.